第一，移动互联网时代快速到来，金融服务业务快速普及。

移动互联网时代的到来，使得移动终端成为所有企业争夺话语权的地方，微信是目前移动互联网上最成功的工具，人们在微信上交流、购物、支付，新沟通工具的应用正在改变人们的消费习惯。微信会成为新商业的销售渠道和用户管理工具。房地产具有天然的位置属性，同时在交易过程中需要大量的沟通。因此无论对于购房者、经纪人还是销售代表，房地产移动互联网应用会非常有效，针对性很强。我们已经看到房地产移动互联网在未来发力的可能性。

第二，人口红利进入减弱期，城市化增速放缓，低附加值行业面临巨大压力。

过去的低附加值同时意味着高周转，2013年之前的十年为了规模化，为了成交量，讲究高周转，讲究一块钱转几次，一年实现多少资金回报。那么下一个十年是不是还要高周转呢？我们要考虑一下，国家推动产业化，人工成本逐年上升，拿地成本越来越高，融资成本越来越高，机会越来越少，传统的高周转模式能否持续，得打个问号。所以，未来十年必定会产生商业模式的更新，要往高附加值上走，也必须往高附加值上走，因为往低附加值上走必定会走入死胡同。

第三，资产的周期性变动、价格波动，导致对资金的收益、变现、管理、服务的专业化要求越来越高。

未来将进入大资管时代，对资产管理水平要求很高。举个最简单的例子，比如你在北京买一套豪宅，你要出租，要保证资产的收益相当难。你没法保证，你不能天天飞过去，要有人帮你打点。现在住宅大家不愿意投资，就因为太麻烦了。所以，以后会很重视对资产的管理，包括收益、保值这方面的专业能力，不再是简单做销售。

第四，开发商资产从单边溢价变为收益、变现和管理。

现在很清楚，综合体开发越来越多，纯住宅越来越少，这个肯定是趋势。原来我们说买套房，过两年就能涨多少钱，后面这十年不可能了。有资产和土地的单边溢价，你才能走高周转，没有你就不可能走高周转。因此这个时代，资产单边溢价削弱了，转为了资产的管理、变现，这个会变成一种能力。比如说现在上海很多楼搞大宗交易，你要能交易出去，不是说街上拉两个背包的就能够成交了，这就要求资产的变现、收益及经营管理能力。

第五，中国房地产从一元转变为二元市场，一二线和三四线市场分化明显。

中国房地产市场原来是一元市场，比如说1993年到2003年，这十年是北上广深，一线城市。2003年到2013年是二线城市。现在大家突然发现三四线城市不太好，不敢进了，都集中在一二线城市，大家都抢地，土地价格就涨起来了。为什么三四线城市不敢去了呢？因为房地产的问题你解决不了了，比如说那需要你整合产业的能力，需要你商业经营的能力，你发现你全不具备，能力有缺陷，你只会做住宅开发，这时候你就不敢去三四线城市。因此我们认为中国变成了二元市场，一个是一二线城市以资产占核心的市场，第二个就是三四线城市。所以未来对开发的挑战会越来越大，反而一些复合地产商借机起来了，因为他有复合能力，他敢进三四线城市，比如说他能解决地级市的产业问题，招商问题，他能解决商业利润问题，消费品牌问题，他就敢进。因为到三四线城市拿纯住宅用地的机会越来越少，这相比前十年也是一个转变。

第六，开发商集中度提高，中小开发商竞争压力大。

2006年开发商里销售额做到百亿的只有三四家，现在动辄就40多家过百亿，快速集中化，特别是未来这两年进程还会加快，强者会更强，中间行业也一样，有些可能就丧失机会，彻底退出。

第七，房地产资产证券化需求迫切，房地产金融市场加速形成和完善。

未来十年，两个能力很重要，一是经营，二是金融。比如，我们那么多旅游地产，为什么就没做出国外那种模式，实际上就是一个经营问题。再比如，大家都说养老地产，讲来讲去都在讲开发问题，事实上，最关键的是你怎么解决金融问题。所以为什么说到了下半场呢？核心不是开发问题，而是经营问题和金融问题。