传言日久的房地产行业营业税改增值税即将变成现实。操作的好，房企税率会下降，操作不好，税率则可能上升5% 乃至更多。一升一降，市场洗牌，“营改增”或将成为一些房企衰败的开始。谁能胜出？如何胜出？请看下文。

    随着2014年年底的临近，传言日久的房地产行业营业税改增值税正逐渐变成现实。

    日前，北京营改增小组成员、GTS(高顿税务峰会)税务专家陈志坚接受《第一财经日报》采访时说：建筑业和房地产业“营改增”实施时间最早是2015年1月1日。此外还有2015年3月底或2015年年底为最后期限的说法。

    不管哪个说法为真，地产企业从现在起不专门为“营改增”做些大的调整，就真的来不及了。在房地产进入白银时代，利润日渐微薄的今天，一旦操作不好，“营改增”可能导致某些企业的税负增加5%乃至更高，某些企业可能将死于这5% 。而如果操作得好，税负还有可能下降。

一升一降，原有的竞争局面就被打破，“营改增”成为企业命运的分水岭乃至生死线。这次比拼的，是企业的管理水平、控制能力以及合作伙伴的规模和素质……

一、“营改增”是减税？看上去很美！

    要搞清楚“营改增”可能带来的影响，有必要讨论下增值税和营业税的本质。

    增值税是对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。

    也就是说增值税只对各个流通环节中新增的价值征收。

    在具体操作中，在本环节征收时，允许“扣除”上一环节的已征税款。从本意上说，这可以解决重复征税的问题。在实际操作中，这种“扣除”是通过专用发票抵扣的形式来实现的，凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值税专用发票，抵扣本单位应缴纳的增值税款。

    而营业税的缴纳则是“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额×税率……纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”

    也就是说，营业税是以全部营业额为征收基数的，不存在“扣除”上一环节费用的问题。

“营改增”后，到底会对房地产企业有什么影响？

    之前房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。营改增之后，这两个行业的增值税可能均为11%。

    从绝对数字来看，税率上升了，但专家并不认为征税额一定会增加。财政部财科所副所长刘尚希在接受《经济参考报》采访时曾说“11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。”

    来自《中国税务报》，作者为张璇的文章这样计算：以房价为100万元、物料成本40万元来算，原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/（1+17%）*17%=5.81（万元），合计约10.81万元；“营改增”后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/（1+11%）*11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）*17%=5.81（万元），相抵后交税4.09万元。“很明显是有了较大的降税比例”。

    但是现实中，许多房地产企业却认定自己的税负会增加。上述来自《中国税务报》的文章也指出“物料成本越低，或拿不到增税发票，那税负率就会大为上升，以物料成本占总成本10%为例，增值税的税负率可达到8.9%，远超过原先只有6.5%两税合计的税负比例。”

    理论和现实之间为什么会有如此巨大的差距？房企在这次巨变中面对着怎样的挑战呢？

二、房地产企业所面临的5大挑战

    第一大挑战：政策过渡阶段可能遭遇重大损失

    安永税务部合伙人李雁在接受《第一财经日报》采访时称：“比如，一个房地产项目完工了，但销售还没结束，若突然实行‘营改增’，税率从5%增加到11%。企业基本完工了，基本上也没有进项税抵扣了，而且它的销售合同都出来了，价格也不能改，那这对企业影响大了。”

    安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐接受《经济参考报》采访时称：“一些企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策……对企业的影响会很大。”

    有专家在媒体上表示，为了解决这些问题，可能需要出台过渡政策。

    第二大挑战：建筑企业实际税负增加，并最终转移给开发商

    武汉建筑业协会副会长李士俊接受《财经国家周刊》采访时说：“如果实行11%的增值税税率，没有一家（建筑）企业可以减负，所有的企业都将大幅增加税负。” “建筑企业实行营改增千难万难，最难办的是无法获取增值税专用发票”。以湖北省一家特级建筑总承包企业为例，其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后，理论上可以减税近1.7亿元，但由于不少支出无法实行进项税扣除，如水泥、石沙等原料难以取得增值税发票，也就没法计入进项抵扣。算下来，这家企业实际上缴纳的增值税将达到7.6亿元，几近翻倍。

    业内人士认为，建筑企业税负增加后，只能将其转移给开发商。而对于自己有建筑部门或下属建筑企业的房企来说，更是直接受损。

    第三大挑战：材料、劳务费等无法获得增值税发票或发票抵扣有限，增加税负

    增值税的核心是要拿到“上家”的发票进行抵扣，但现实操作中许多问题根本无法处理。

    《中国税务报》曾经对建筑企业可能遇到的问题做过总结，而相关问题对于房企或建筑企业而言普遍存在：

    1、材料供应商及材料种类“散、杂、小”，如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票。

    2、《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定，一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；③自来水；④商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。以上所列货物都是工程项目的主要材料，在工程造价中所占比重较大。假设企业购入以上材料都能取得正规增值税发票，可抵扣的进项税率为6%，而建筑业增值税销项税率为11%，企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本，从而加大企业实际税负，挤占利润空间。

    3、建筑劳务费增加税负。建筑工程人工费占工程总造价的20%～30%，而劳务用工主要来源于建筑劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为企业提供专业的建筑劳务，取得劳务收入按11%计征增值税销项税，却没有进项税额可抵扣，与原3%营业税率相比，增加了8%的税负。劳务公司作为微利企业，承受不了这么重的税负，劳务企业很可能将增加的税负成本都转嫁给总承包企业，人工费将会进一步提升。另外，农民工提供零星劳务产生的人工费，也没有增值税发票，势必加大企业人工费的税负。

    第四大挑战：联营合作项目风险加大

    《中国税务报》报道认为：目前，联营合作项目普遍存在，联营合作方大部分不是合法的正规企业，且部分合作方是自然人，没有健全的会计核算体系，工程成本核算形同虚设，采购的材料、分包工程、租赁的机械设备和设施料基本没有正式的税务发票，也没有索取发票的意识。在营业税下，以工程总造价为计税依据计征营业税，与成本费用关系不大。但在增值税下，销项税额是不含税工程造价乘以增值税率计算，进项税额是材料采购、设备租赁、工程分包等环节取得的增值税专用发票上注明的增值税额，进项税额产生于成本费用支出环节，增值税与工程造价、成本费用密不可分。如果联营合作项目在采购、租赁、分包等环节不能取得足够的增值税专用发票，那么增值税进项税额就很小，可抵扣的税款较少，缴纳的税款较多，工程实际税负有可能达到6%～11%，超过总包方的管理费率，甚至超过项目的利润率。

    第五大挑战：即使有发票，在规定时间内收集齐全难度也很大

    许多企业的项目遍布全国，材料管理部门也不止一个，每一笔采购业务都必须获得增值税发票，对于之前没有相关制度和工作经验的财务人员来说，做好并不容易。并且按现行制度规定，进项税额要在180天内认证完毕。这个时间限制也是一种巨大的挑战。

三、9大绝招拯救地产企业

    当然，“营改增”也是有利好的，中房信分析师薛建雄接受《证券日报》采访时曾表示，“营改增”后，利润高的房企就会多交税，而利润低的中小型房企可以少交税。对于以中低利润率项目为主的房企，其实是利好。而一般房地产项目来自于工程建设、购入材料等的进项税额多，而销项税额在开发早期很少，也就是说，地产项目在未大规模销售之前几乎是“不缴税”，税收对企业流动资金的占用自然就会比原来少。

    只是问题在于，利润低的中小型房企往往管理也并不规范，合作伙伴规模也小，在取得增值税发票方面困难重重。

    实行“营改增”，对建筑企业来说，既是挑战也是机遇，能否取得合法、足额的进项税抵扣发票是实现企业节税目的关键，综合研究者关于北新路桥公司的报告、以及《中国税务报》的相关建议，房企面对“营改增”的求生绝招有以下9式：

    1、和具备正规资质的企业合作。

    要尽可能取得可抵扣的增票，这就要求房企和正规的供应商和建筑企业合作。未来合作商是否具有增值税纳税人资格，其相应的扣减税率是多少，将成为合作前考察的重点。

    2、增加面对企业客户的销售，增加商业地方投资。

    因为下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税发票，所以营改增可能更有利于商业地产的开发。

    3、提高精装修房销售比例。

    增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，就比例而言降低了企业税负，增加盈利空间。

    4、提升企业内控水平。

    杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，及时取得发票，不应拖延；提高会计核算质量，做到笔笔账目有合法的原始依据，坚决做到没有发票不得抵扣，提高会计核算的及时性，达到项目竣工验收,会计核算结束。

    5、做好增值税发票的收集和申报工作的时间控制

    增值税的纳税期限规定为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或1个季度（小规模纳税人），企业要在税务机关规定的纳税申报期限内，做好进项税和销项税的会计核算和抵扣工作。企业机构所在地要及时将所有在异地项目当期发生的增值税税票的原件收集齐全，在申报当期增值税时一并提交税务机关申请抵扣。

    6、项目对外经营做好核算

    对于项目在自用同时兼营对外加工、修理修配及梁场、板场、搅拌站销售的，应做好增值税的销项税和进项税的核算工作。

    7、合同要对增值税发票有专门约定

    营改增后，企业在分包合同、材料采购合同等合同中应明确约定由对方承担等额、合法、有效的增值税发票。同时还要约定在对方提供相应的请款申请、购销凭证、增值税发票后再行付款。

    8、所有对外交易合同要全部以企业名称对外签订

    现在许多项目自行采购部分物资和小型设备并自行租赁机械等，基本上都是以企业设立的项目部或指挥部名义与供货方或租赁方签订的合同，企业应当规范相关合同，所有对外交易合同要全部以企业名称对外进行签订，取得的增值税发票名称必须与企业全称一致。

    9、加强对承包人和分公司的管理

    内部承包和分公司经营有利于企业业务拓展，但是也给企业带来了诸多管理问题。营改增后，很多承包人和分公司尚不清楚，还一味地以为只要能够提供相应的工程款发票便可，这势必会导致最终结算时发生纠纷。施工企业应当对承包人和分公司进行培训，要求其注意收取并保存相应的增值税专用发票。 

    增值税最终的承担者，按照设立初衷，是“附加在价格以外自动向消费环节转嫁，最终由消费者承担”。但在房价高企，消费者对价格极度敏感的今天，一味转嫁可能不是出路，加强企业内部控制，提高性价比才是出路。

    操作特别规范、管控能力特别强、合作伙伴有规模有资质的企业将能在这个过程中降低税率从而降低成本，脱颖而出。不具备相关条件的企业税负则可能增加。“营改增”或许将成为房企的一道分水岭乃至生死线。

    作者：王恒嘉       来源：明源地产研究院。