房价是否出现了拐点？任志强说“要想幸福，还得买房”，潘石屹却说“中国房地产马上就要撞冰山了”。房产大佬们对房价各执己见。那么房地产泡沫真的来了吗？

市场经济发展都有一个规律，先消费品市场发展成熟，随后证券市场创立，房地产和金融市场发展，最后大量金融衍生品出现，从而分散资本市场的风险，经济进入非常复杂的阶段。如果经济体足够大，和国际市场融合足够深，那么市场经济的自稳定机制就会充分体现出来。整个经济的不稳定性更多地来自政治的单一性，或者社会自身的单一性。

中国的房地产有没有泡沫？答案是肯定的，但这种泡沫是各种市场的不发达引起的，泡沫是行政性的，不是金融性的，只要行政性元素不消失，这些泡沫就是刚性的硬泡沫。就如北京房子很贵，但买卖人都不会认为北京房子会大幅下跌一样，其背后就是行政性要素的支撑。

泡沫的形成需要短期过热的套利活动，破灭则是投机者资金链断裂，所以，在充分发展的市场里，房地产泡沫都是金融泡沫。但在行政管制下，泡沫过程格式化，这一个格式化没有消灭房地产市场，却给高热度的房地产市场以冷却剂式的支持。因此，房地产泡沫危机转变为政府管制的危机。

但在实际中，管制危机不会轻易出现，因为作为管制者的政府，和开发商、购房者一样，都是获利者。这些既得利益者几乎享受了大部分市场的利润，他们只要不出现严重的资金链问题，管制危机不会出现。

中国的房地产市场，即使在很多人眼里有泡沫，在理论上也可能如此，但在真实的世界里，这些泡沫，却不是一般容易破裂的泡沫，而是特殊的，由钢铁炼成的泡沫。除非政府的治理体系得以重建，治理能力从行政管制能力转变为公共治理能力，政府的税收也因此而从管制性收入转向公共服务性收入。那时，政府就成为有限的政府，市场就会成为充分发达的自由的市场。